إتمام صفقات بيع العقارات وتسجيل الطابو عن طريق كاتب العدل (النوتر) 134

وفقاً للأرقام لاصادرة عن هيئة الإحصاء التركية، بيع في عموم تركيا ما يقارب مليون ونصف عقار سكني خلال عام 2021، هذا الرقم الكبير من المنازل المباعة يسبب عبئاً على مديريات تسجيل الطابو على مدار العام، وللتخفيف من هذه الأعباء أقر مجلس الشعب التركي (TBMM) في جلسته المنعقدة بتاريخ 23/6/2022 القانون رقم 7413. 

ووفقاً للقانون رقم 7413 تاريخ 23/6/2022 المعلن في الجريدة الرسمية بتاريخ 28/6/2022 طرأ تغييرات على قانون النوتر رقم 1516، ليعطي بموجبها صلاحيات لكتاب العدل (النوتر) في تركيا بإجراء عمليات بيع العقارات من تنظيم العقود المبدئية والنهائية وتسجيل سندات الملكية في النظام الإلكتروني الخاص بالمديرية العامة لسجل الأراضي والسجل العقاري (TKGM)، والمعروفة اختصاراً بمديرية الطابو.

سنقوم في هذه المقالة بتفنيد البنود الخاصة بعمل كتاب العدل بما يخص تسجيل معاملات بيع العقارات وتسجيل سندات الملكية (الطابو).

تعريف بصلاحيات كاتب العدل (النوتر) بما يخص عقود بيع العقارات:

وفقاً للمادة 11 من القانون 7413، تُعدّل الفقرة الفرعية (3) من الفقرة الأولى من المادة 60 من قانون النوتر رقم 1512 كالتالي:

"3. إبرام عقد مبدئي لبيع العقارات، وإذا طلب أحد الطرفين هذا العقد ودفع الرسوم والمصروفات، يقوم النوتر بتثبيته في السجل العقاري من خلال نظام معلومات السجل العقاري، وإبرام عقد بيع العقار".

إبرام عقد بيع الأموال غير المنقولة (العقارات):

وفقاً للمادة 12 من القانون 7413، تم إضافة المادة التالية إلى القانون رقم 1512 بعد المادة 61:

"عقد بيع الأموال غير المنقولة (العقارات)":

المادة 61 / أ- يمكن أيضاً إبرام عقد بيع العقارات بواسطة كاتب العدل (النوتر).

يقوم كاتب العدل بتنظيم طلب لبيع العقار بناءً على رغبة أصحاب العلاقة، مع مراعاة جميع أنواع القيود المفروضة على العقارات، ومراعاة القيود والإجراءات والمبادئ الواردة في القوانين الأخرى المتعلقة ببيع العقارات.

تتم مشاركة نموذج تسجيل سند الملكية والوثائق الأخرى مع كتاب العدل من خلال "نظام معلومات السجل العقاري" من قبل المديرية العامة لسجل الأراضي والسجل العقاري. في حال كان هناك نقص في السجلات والمستندات المتعلقة بالعقار، يتم طلب المستندات المفقودة من مديرية السجل العقاري ذات الصلة، ويتم تصحيح أوجه القصور من قبل مديرية السجل العقاري وتثبيتها في النظام. بعد أن يحدد كاتب العدل المالك الصحيح للعقار ويقرر أنه لا يوجد وضع قانوني يمنع بيع العقار، يتم إبرام عقد بيع العقار.

بمجرد توقيع عقد البيع من قبل الطرفين، يقوم كاتب العدل بتسجيل العقد في هذا النظام من خلال الحصول على رقم دفتر اليومية من نظام معلومات السجل العقاري. بعد تسجيل العقد في النظام، يتم تسجيل العقار في "سجل الطابو" (Tapu Sicili) من قبل مديرية السجل العقاري. يتم رفع عقد البيع والمستندات الأخرى إلى النظام بشكل الكتروني من قبل كاتب العدل ويتم أرشفتها بنسخ ورقية حقيقية أيضاً.

يقوم كتاب العدل بتنفيذ المعاملات المتعلقة بعقد بيع العقارات شخصياً.

إذا تعذر تحديد صاحب العقار من نسخة السجل العقاري وغيرها من المستندات، أو إذا كان هناك وضع قانوني يمنع إتمام عملية البيع، فلن يقوم كاتب العدل بإجراء عملية البيع.

يتم فرض رسوم سند الملكية فقط وفقاً للفقرة الفرعية (أ) من الفقرة (20) من القسم المعنون "معاملات سند الملكية" من التعريفة المرقمة (4) المرفقة بقانون الرسوم المؤرخ 2/7/1964 والمرقمة 492 من عقود بيع العقارات التي يتم إجراؤها من قبل كتاب العدل. بالنسبة لهذه المعاملات، يتم تطبيق أحكام القانون رقم 492 بشأن رسوم سند الملكية وأحكام المادة 128 من نفس القانون على كُتاب العدل الذين يجرون المعاملات دون تلقي الرسوم المطلوبة بالكامل.

تُعفى عقود بيع العقارات من ضريبة الدمغة (damga vergisi)، كما أنّ الأوراق الصادرة بخصوص هذه المعاملات معفاة أيضاً من رسوم "الأوراق ذات القيمة" (değerli kâğıt bedeli).

لا يتم فرض أي رسوم إضافية بخلاف رسوم كاتب العدل (noter ücreti) على المعاملات التي تتم في نطاق هذه المادة. تكون رسوم كاتب العدل ما بين خمسمائة ليرة تركية وحتى أربعة آلاف ليرة تركية حسب قيمة العقار والموضحة في جدول الرسوم. يتم تطبيق هذه المبالغ بالزيادة كل عام عن السنة السابقة، وذلك وفقاً لمعدل إعادة التقييم المحدد والمعلن عنه وفقاً لأحكام المادة المكررة 298 من قانون الإجراءات الضريبية رقم 213 تاريخ 4/1/1961 ويسري بدايةً من السنة التقويمية.

بالنسبة لمعاملات بيع العقارات، يتم تحصيل "رسوم خدمة" (hizmet bedeli) ويتم تسجيلها كدخل في "الصندوق المتجدد" العائد للمديرية العامة لسجل الأراضي والسجل العقاري، ولا يتم دفع أي حصة أو مساهمة من هذا الرسم إلى كاتب العدل جراء هذه المعاملات.

يتم تنظيم الإجراءات والأسس الخاصة بتنفيذ هذه المادة عن طريق لائحة تصدر عن "وزارة العدل" بعد أخذ رأي "وزارة المالية والخزينة" و"وزارة البيئة والتوسع العمراني والتغير المناخي".

 كتاب العدل مسؤولون عن أي ضرر ناجم عن تنظيم عقد بيع العقارات:

وفقاً للمادة 13 من القانون 7413، أضيفت الفقرة التالية إلى المادة 162 من القانون رقم 1512، بعد الفقرة الأولى، وتم تغيير عبارة "الفقرة الأولى" في الفقرة الثانية الحالية من المادة إلى "الفقرتين الأولى والثانية":

"يكون كتاب العدل مسؤولون أيضاً عن الضرر الناجم عن تنظيم عقد بيع العقارات. في حالة دفع قيمة هذا الضرر من قبل الدولة، تلجأ الدولة إلى كاتب العدل الذي أصدر العقد. ويجب الاستماع إلى الدعاوى المرفوعة ضد كاتب العدل في محكمة المكان الذي يوجد فيه السجل العقاري".

تاريخ البدء بتطبيق الإجراءات بيع العقارات عن طريق النوتر:

وفقاً للمادة 14 من القانون 7413، أضيفت المادة المؤقتة التالية إلى القانون رقم 1512:

"المادة المؤقتة 21- مع القانون المنشئ لهذه المادة، يستمر تطبيق الأحكام المعدلة أو الملغاة للمادتين 28 و30 على إعلانات التنازل والتحويل الصادرة اعتباراً من تاريخ نفاذ هذه المادة، والأعمال والمعاملات ذات الصلة.

مع القانون المنشئ لهذه المادة، يبدأ العمل بالتعديل الذي تم على المادة 60 والمادة 61/أ المضافة اعتباراً من تاريخ الإعلان عن إنشاء نظام المعلومات المنصوص عليه في هذه المواد على الموقع الرسمي لوزارة العدل. سيتم العمل على إنشاء نظام المعلومات هذا حتى 1/1/2023. يمكن لرئيس الجمهورية تمديد هذه الفترة حتى ستة أشهر.

وبالتالي من المتوقع بدء العمل بهذا النظام مع بداية عام 2023.

 

المصدر من الجريدة الرسمية التركية