ضرائب العقارات المؤجرة في تركيا

ضرائب العقارات المؤجرة في تركيا 711

مع بدء شهر مارس من كل عام، تبدأ فترة إقرار الدخل الإيجاري للملايين من أصحاب العقارات المؤجرة. يمكنك باستخدام نظام "الإقرار الجاهز" (Hazır Beyan) تقليل ضرائب عائدات العقار المؤجر عن طريق خصم نفقاتك.

سنتحدث في هذا المقالة عن بعض الأمور التي يمكنك إجراءها لخفض ضريبة الإيجار إذا كنت صاحب عقار مؤجر.

أصحاب العقارات الذين يؤجرون عقاراتهم كمساكن (منازل) أو أماكن عمل في تركيا يدفعون ضريبة على دخلهم كل عام. لذلك، يجب عليهم أولاً ملء بيان أو كشف (beyanname) بالعائدات والمصروفات. ويجب ملئ هذا البيان في الفترة ما بين 1 إلى 31 مارس/آذار من كل عام. أي يتم التصريح عن الإيجارات ودفع ضرائبها في العام التالي.

بدايةً يجب أن تعلم أنّ العقارات السكنية المؤجرة في عام 2021 بعائدات سنوية أقل من 7000 ليرة تركية معفاة من ضرائب الدخل على الإيجار، أي إذا كنت صاحب عقار سكني تقوم بتأجيره شهرياً بمبلغ 583 ليرة تركية أو أقل، فلن تدفع أي ضريبة دخل على تأجير عقارك خلال السنة. أما في عام 2022 فتم رفع مبلغ الإيجار السنوي السكني المعفى من الضرائب من 7000 ليرة تركية إلى 9500 ليرة تركية.

أمّا العقارات التجارية المؤجرة في عام 2021 بعائدات سنوية أقل من 53000 ليرة تركية فهي أيضاً معفاة من ضرائب الدخل على الإيجار، أي إذا كنت صاحب عقار تجاري (مكتب، مكان عمل) تقوم بتأجيره شهرياً بمبلغ 4416 ليرة تركية أو أقل، فلن تدفع أي ضريبة دخل على تأجير عقارك التجاري. أما في عام 2022 فتمَّ رفع مبلغ الإيجار السنوي التجاري المعفى من الضرائب من 53000 ليرة تركية إلى 70000 ليرة تركية.

يتم التصريح عن دخل الإيجار السنوي من قبل مالكي العقارات في شهر مارس (آذار) من كل عام، ويتم دفع الضرائب المستحقة عليهم على شكل دفعتين في شهري مارس (آذار) ويوليو (تموز) من كل عام.

بلغ مجموع دخل الإيجارات المصرّح عنها من قبل أصحاب العقارات في عام 2020 مبلغ 53.6 مليار ليرة تركية.

ملاحظة: إذا لم يتم التصريح عن دخل الإيجار السنوي في الوقت المناسب من قبل مالك العقار، فلن يمكن الاستفادة من إعفاء تخفيض قيمة الحد الأدنى للإيجار البالغة 7000 ليرة تركية في عام 2021.

كيف يمكن التصريح عن قيمة الإيجار من قبل صاحب العقار؟

يتم ملء البيان أو الكشف باستخدام نظام يسمّى "الإقرار الجاهز" (Hazır Beyan) على الموقع الإلكتروني لـ "رئاسة إدارة الإيرادات" (Gelir İdaresi Başkanlığı). يوجد طريقتان منفصلتان للتصريح عن قيمة الإيجار السنوي ضمن نظام "الإقرار الجاهز":

• طريقة المصاريف الفعلية (GERÇEK GİDER).
• طريقة المصاريف المُقتطعة (GÖTÜRÜ GİDER).

1. طريقة المصاريف الفعلية (GERÇEK GİDER):

إذا اخترت طريقة المصاريف الفعلية، فيمكنك خصم نفقاتك كما هو موضح في المادة 74 من قانون ضريبة الدخل، شريطة توثيق النفقات.

إذا كانت لديك نفقات للمنزل، أو كنت تسدد قرضاً للبنك، أو كنت أنت نفسك تستأجر منزلاً آخر لتسكن فيه، فتأكد من اختيار نظام المصاريف الفعلية.

بهذه الطريقة يمكنك خصم نفقاتك أعلاه من الضرائب. أمّا إذا لم يكن لديك مثل هذه النفقات، يمكنك تلقائياً الحصول على خصم بنسبة 15 في المائة باستخدام نظام المصاريف المقتطعة (GÖTÜRÜ GİDER) الذي سنتحدث عنه لاحقاً في هذه المقالة.

مثال عن حساب ضريبة الإيجار حسب طريقة المصاريف الفعلية (GERÇEK GİDER):

لنفرض أنّ دخل الإيجار السنوي للعقار الذي تملكه خلال عام 2021 هو 24000 ليرة تركية، أي بمعدل 2000 ليرة إيجار شهري:

• مبلغ الإعفاء من ضريبة الإيجار لعام 2021 هو: 7000 ليرة في حال تقديم بيان قبل نهاية شهر مارس 2022.
• عندها يكون الدخل المتبقي من الإيجار هو: 24000 - 7000 = 17000 ليرة تركية.
• لنفرض أنّ مصروفات المنزل (تصليحات، دهان، إلخ…) كانت: 7500 ليرة تركية. وكانت المصروفات القابلة للخصم: 5312.50 ليرة تركية. عندها يكون الدخل الخاضع للضريبة هو: 17000 - 5312.5 = 11687.50 ليرة تركية.
• وتكون ضريبة الدخل المحسوبة (15 بالمائة): 11687.5 * 15% = 1753 ليرة تركية.
• يضاف لها رسوم الطوابع (vergi Damgası) بقيمة: 132.30 ليرة تركية.

فيكون إجمالي الضريبة المستحقة للدفع عن الإيجار المصرح به عن عام 2021 هو: 1753 + 132.3 = 1885.30 ليرة تركية.

2. نظام المصاريف المقتطعة (GÖTÜRÜ GİDER):

إذا لم يكن لديك نفقات للمنزل أو قروض للبنك، أو لست تسكن بالإيجار، عندها يمكنك خصم 15٪ من دخل الإيجار السنوي كمبلغ مقتطع باستخدام هذا النظام.

مثال عن حساب ضريبة الإيجار حسب طريقة المصاريف المقتطعة (GÖTÜRÜ GİDER):

لنفرض أنّ دخل الإيجار السنوي للعقار الذي تملكه خلال عام 2021 هو: 24000 ليرة تركية، أي بمعدل 2000 ليرة تركية إيجار شهري:

• مبلغ الإعفاء من ضريبة الإيجار لعام 2021 هو: 7000 ليرة تركية في حال تقديم بيان قبل نهاية شهر آذار/مارس 2022.
• عندها يكون الدخل المتبقي من الإيجار هو: 24000 - 7000 = 17000 ليرة تركية.
• وتكون القيمة المقتطعة من ضريبة الدخل (15 بالمائة): 17000 * 15% = 2550 ليرة تركية.
• فيكون الدخل الخاضع للضريبة: 17000-2550 = 14450 ليرة تركية.
• وتكون ضريبة الدخل المحسوبة (15 بالمائة): 14450 * 15% = 2167.50 ليرة تركية.
• يضاف لها رسوم الطوابع (vergi Damgası) بقيمة: 132.30 ليرة تركية.

فيكون إجمالي الضرائب المستحقة للدفع عن الإيجار المصرح به: 2167.50 + 132.3 = 2299.80 ليرة تركية.

الفئات الضريبية في عام 2021:

• الشريحة الأولى: إذا كان الإيجار السنوي من 1 ليرة تركية حتى 24000 ليرة تركية، عندها تكون الضريبة 15% من قيمة الإيجار.
  مثال: لنفرض أنّ الإيجار السنوي كان 20400 ليرة تركية، تكون الضريبة: 20400 × 15% = 3060 ليرة تركية.
• الشريحة الثانية: إذا كان الإيجار السنوي من 24000 ليرة تركية حتى 53000 ليرة تركية، تكون قيمة الضريبة هي 3600 ليرة تركية عن أول 24000 ليرة من الإيجار (أي 24000 × 15% = 3600)، وما يزيد عن 24000 ليرة يتم حساب ضريبته على أساس 20%.
  مثال: لنفرض أنّ الإيجار السنوي كان 44400 ليرة تركية، يتم حساب الضريبة كما يلي:
  • 3600 ليرة عن أول 24000 ليرة من الإيجار.
  • يضاف لها 20% عن المتبقي من الإيجار وهو 44400 - 24000 = 20400 × 20% = 4080 ليرة تركية.
  • وبالتالي الضريبة الإجمالية هي: 3600 + 4080 = 7680 ليرة تركية.
• الشريحة الثالثة: إذا كان الإيجار السنوي من 53000 ليرة تركية حتى 130000 ليرة تركية، تكون قيمة الضريبة هي 9400 ليرة تركية عن أول 53000 ليرة من الإيجار، وما يزيد عن هذا الإيجار يتم حساب ضريبته على أساس 27%.
  مثال: لنفرض أنّ الإيجار السنوي كان 114000 ليرة تركية، يتم حساب الضريبة كما يلي:
  • 9400 ليرة عن أول 53000 ليرة من الإيجار.
  • يضاف لها 27% عن المتبقي من الإيجار وهو 114000 - 53000 = 61000 × 20% = 12200 ليرة تركية.
  • وبالتالي الضريبة الإجمالية هي: 9400 + 12200 = 21600 ليرة تركية.
• الشريحة الرابعة: إذا كان الإيجار السنوي من 130000 ليرة تركية حتى 650000 ليرة تركية، تكون قيمة الضريبة هي 30190 ليرة تركية عن أول 130000 ليرة من الإيجار، وما يزيد عن هذا الإيجار يتم حساب ضريبته على أساس 35%.
  مثال: لنفرض أنّ الإيجار السنوي كان 300000 ليرة تركية، يتم حساب الضريبة كما يلي:
  • 30190 ليرة عن أول 130000 ليرة من الإيجار.
  • يضاف لها 35% عن المتبقي من الإيجار وهو 300000 - 130000 = 170000 × 35% = 59500 ليرة تركية.
  • وبالتالي الضريبة الإجمالية هي: 30190 + 59500 = 89690 ليرة تركية.
• الشريحة الخامسة: إذا كان الإيجار السنوي أكثر من 650000 ليرة تركية، تكون قيمة الضريبة هي 212190 ليرة تركية عن أول 650000 ليرة من الإيجار، وما يزيد عن هذا الإيجار يتم حساب ضريبته على أساس 40%.
  مثال: لنفرض أنّ الإيجار السنوي كان 750000 ليرة تركية، يتم حساب الضريبة كما يلي:
  • 212190 ليرة عن أول 650000 ليرة من الإيجار.
  • يضاف لها 40% عن المتبقي من الإيجار وهو 750000 - 650000 = 100000 × 40% = 40000 ليرة تركية.
  • وبالتالي الضريبة الإجمالية هي: 212190 + 40000 = 252190 ليرة تركية.

مقارنة بين الفئات الضريبية في 2021 و 2022:

في الجدول التالي، نبيّن لكم مقارنة تحتوي نسبة ومبلغ الضريبة المستحقة على الإيجارات الشهرية بين عامي 2021 و2022:

دفع ضرائب الإيجار وضرائب العقار بالتقسيط:

يتم تحصيل ضريبة الدخل السنوية وضريبة العقارات والنظافة البيئية على قسطين متساويين من كل عام. ومن المعروف أنَّ القسط الأول يتم دفعه للبلديات في أشهر آذار وأبريل ومايو، أما القسط الثاني تم دفعه للبلديات في أكتوبر/تشرين الثاني. إذا لم يتم دفع الضرائب خلال هذه الفترات، يتم تطبيق مبلغ معين من رسوم التأخير كغرامة لكل شهر.

ملاحظات عامة بخصوص ضرائب العقارات السكنية المؤجرة:

• أولئك الذين لديهم إجمالي دخل إيجاري يزيد عن 7000 ليرة تركية، والتي جمعوها في عام 2021، ملزمون بتقديم إقرار عن طريق نظام "الإقرار الجاهز" (Hazır Beyan).
• سيتم تطبيق إعفاء على الإيجارات السكنية السنوية التي قيمتها أقل من 7000 ليرة تركية لعام 2021، وأقل من 9500 ليرة تركية لعام 2022.
• بالنسبة للأشخاص الذين يملكون أكثر من منزل مؤجر، لن يتم تطبيق هذا الإعفاء (7000 ليرة) على كل مسكن على حدا، وإنما سيتم تطبيق الإعفاء على إجمالي الإيجارات مجتمعة.
• إذا كان هناك أكثر من شخص شريك في ملكية المسكن، فيمكن لكل شريك الاستفادة من الإعفاء المذكور بشكل منفصل لتخفيض الضرائب العائدة له.
• يمكن لأولئك الذين يحصلون على إيجار سكني اختيار طريقة "المصاريف المقتطعة" أو طريقة "المصاريف الفعلية". ومع ذلك، لا يمكن للأشخاص الذين يختارون طريقة "المصاريف المقتطعة" التحول إلى طريقة "المصاريف الفعلية" إلا بعد مرور عامين.
• سيتمكن أولئك الذين يختارون طريقة "المصاريف الفعلية" من تأجير المنزل الذي يمتلكونه، وشطب مبلغ الإيجار الذي دفعوه في عام 2021 كمصروف إذا كانوا يعيشون أيضاً في الإيجار.
• أولئك الذين يختارون طريقة "المصاريف الفعلية" يمكنهم فقط إظهار 5٪ من سعر الشراء كمصروف لمدة 5 سنوات من تاريخ الاستحواذ على العقارات المؤجرة للسكن.
• يتعين على أصحاب العقارات المؤجرة (دافعي الضرائب) الذين يختارون طريقة "المصاريف الفعلية" الاحتفاظ بالمستندات المتعلقة بنفقاتهم لمدة 5 سنوات وتقديمها عند الطلب.
• يتعين على أصحاب العقارات المؤجرة التصريح عن دخلهم الإيجاري في عام 2021 من بداية مارس 2022 حتى مساء اليوم الأخير منه.
• أولئك الذين يحصلون على مبلغ إيجار سكني من عقاراتهم ولا يصرحون عنها أو يصرحون عنها بشكل غير كامل لا يمكنهم الاستفادة من استثناء 7000 ليرة تركية.

الخاتمة:

تعتبر العقارات من الاستثمارات الآمنة في تركيا، ويعتبر سوق إيجار العقارات من أكثر الأسواق طلباً في تركيا. ضرائب العقارات في تركيا ليست بالمرتفعة أبداً، وخاصة ضرائب الدخل على الإيجارات، ومعرفتك بضرائب العقارات المترتبة عليك ومواعيد دفعها يجنبك الوقوع في المخالفات القانونية والغرامات المترتبة عليها.

يمكنكم التواصل مع فريقنا الإستشاري للحصول على مزيد من المعلومات حول العقارات والإيجارات في تركيا.

المصادر: 1، 2، 3، 4